بحران مسکن در کلان شهر تهران .
مطالبی که تا کنون دراین سا یت دررابطه با کلان شهر تهران مسائل ومشکلات ان مطرح گردید ؛ علاوه بر پیش فرضها وموضوعات مقدماتی ، نقش وویژگی مهم شهر تهران درشبکه وسیستم شهرهای کشورنیز به اختصار مورد توجه قرا گرفت . ازا نجمله : مسئله گرایش به تمرکز امکانات واستقرارها درتهران بعنوان عمده ترین ویژه گی ان درمقایسه با سایر شهرهای کشور مطرح شد .
با توجه باینکه گرایش به تمرکر در تهران مسئله ایست ساختاری ؛ بنا بر این میباید درکلیه ابعاد اقتصادی ، اجتماعی ، سیاسی ـ نهادی ، فیزیکی ـ فضائی وبلاخره ساختاری ـ تاریخی، از یک طرف وارتباط وتاثیر متقابل ابعاد مذکور از طرف دیگر، مورد توجه باشند . بقسمی که در هر مقطع زمانی بتوان متناسب با ان مقطع ، مشروط کنندگی وتاثیرات وارتباطات متقابل فوق را ، تبیین نمود .
بدین ترتیب با درنظر داشتن اینکه کلان شهر تهران جاذب اصلی امکانات وفعالیت های قلمرو ملی است ، مهمترین مشکلات ومسائل ان را مورد توجه قرار میدهیم .
همانطور که میدانیم شهر تهران با مسائل متعددی ، همچون مسئله اشتغال ، مسکن ، حمل ونقل شهری (ترافیک) . الودگی محیط ، ایمنی شهروندان وکاستی های دیگری ، رو برواست . اما از میان کلیه مسائل شهر تهران برخی دررابطه با مشروط کننده گی وتاثیر گذاریشان بر سایر مسائل شهری نقش اصلی تری را دارند ؛ تا حدی که تشدید کننده وحتی علت بوجود امدن و تداوم سایر مشکلات شهرمیباشند . بنابر این ، پرداختن به این مسائل دراولویت نخست قرار خواهد داشت .
اکنون با توجه به موضوعاتی که در بخشهای قبلی در باره مسائل کلان شهر تهران مطرح گردید، بدون لزوم ارائه ادله بیشر وبا اطمینان میتوان گفت : دو مشکل اشتغال و مسکن را میباید بعنوان عمده ترین مشکلی که جامعه شهری تهران در وضعیت کنونی با ان مواجه است در نظر داشت . ویژگی وکاستی های ساختاری اشتغال از یک طرف تعیین کننده وضعیت اقتصادی شهروندان بویژه اقشار کم درامد می باشد ؛ وازطرف دیگر کیفیت ومکان مسکن نیز اساسی ترن عامل تثبیت استقرار ویا محل سکونت شهروندان در فضای شهر ، همینطورسطح کیفیت زندگی وبلاخره امکان یگانگی (انتگراسیون) انها وبویژه اقشار در حاشیه مانده با جامعه شهری ، است . اهمیت امنیت شغلی وامکان تملک ویا اجاره سهل تر مسکن برای جوامع شهری در وضعیت های در حال توسعه بحدی استکه در عمل سایر مسائل شهری راتحت الشعاع قرارداه ، علا وه بر ان موجب تشدید، وغالبا” علت پیدایش ، دیگر مشکلات شهری نظیر ترافیک ، الودگی محیط ، افت کیفیت زندگی ، بکار گیری بیش از حد زیر ساخت ها وساختارهای شهری نیز، میگردد .
مسکن پس از اشتغال بعنوان مهم ترین مشکل اکثریت جامعه شهری تهران .
دررابطه با طرح مشکل مسکن درکلان شهر تهران، نخست میباید هدف بررسی را مشخص نمود .
ایا هدف از بررسی مورد نظر فرضا” تخمین میزان انچه معروف به ’کمبــــــود’ مسکن است، میباشد ؟ ویا اینکه با تعمیم مسئله به سایر شهر های جهان ، چنانکه برخی مطرح میکنند، در پایان چنین نتیجه گیری کنیم : که مشکل مسکن در تهران مشکلی است که در همه ی شهرهای بزرگ جهان نیز وجود دارد ، یعنی مشکل از بزرگی است !؟ ونهایتا” انراامری معمول وطبیعی بدانیم ! لذا هنگامی که بخواهیم از اینگونه بر خور دهای تکنو بوروکراتیک دوری جوئیم؛ میباید به بررسی وعلت یابی مسئله بگونه ای پرداخت که جوانب مختلف مسئله وعلت ویا علل بحرانی شدن وضعیت کنونی ان تبیین گردیده درخاتمه مشخص شود دررابطه با رفع ویا حداقل تعد یل مشکل ، مشخصا” چه را میتوانیم و چه را نمیتوانیم ، چه را میباید وچه را نمی باید ، انجام دهیم .
قبلا” یاداور میشویم هرگونه تبیینی که در رابطه با مسئله ای اجتماعی همچون مسکن مطرح ورایج میگردد میتواند عوا قب ، سمت گیری وتاثیرگذاری ، خاص خودرا داشته باشد . همانطو ر که بسیاری از سیاست گذاری های ناموفق کنونی متاثر از رایج شدن برداشتهای عجولانه وفاقد عمق مطالعاتی ، میباشند.
نخست به برخی نگرش و برداشت هائیکه درباره علت مسئله شدن مسکن ، رواج یافته اند توجه میکنیم . برخی مسئله شدن مسکن را ناشی از کمبود ان ویا عدم تعادل بین عرضه وتقاضای میدانند. اما در مقابل چنین ادعاها ئی هنگامی خالی بودن چند صد هزار واحد مسکونی(درتهران بین 200 تا 300 هزار واحد ) مطرح میگردد. پاسخ رایج این است که : در همه ی شهرهای بزرگ جهان وضع بهمین گونه است . بلی همه ی شهرهای بزرگ جهان نیز کم و بیش ، البته با تفاوت زیاد با یکدیگر، مشکلاتی در رابطه با مسکن دارند ؛ ولی بحرانی شدن مشکل مسکن وبصورت یک معضل اجتماعی در امدن را هم میتوان به همه ی شهر های بزرگ جهان تعمیم داد ؟ ایا واقعا” در همه ی شهرهای بزرگ جهان و ضع مسکن بحرانیست ؟ ایا در همه انها چند صد هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد؟ وبخش مهمی از جمعیت شهریشان حاشیه نشین اند؟ مثلا” در متروپل هائی همچون پاریس ، برلین ، زوریخ ، وین . آتاوا وغیره 10 تا 20 در صد واحد های مسکوی شهر خالی نگه داشته میشوند ؟ پاسخ کاملا” روشن است . خیر ! اما در مقابل میتوان ومیباید گفت : مشکل مسکن بصورتی که تهران با ان مواجه است فقط منحصر به تهران ما نیست ، تقریبا” از کلیه جهات اقتصادی اجتماعی ، ناتوانی دسترسی اسان تر به مسکن ، بسط حاشیه نشینی وتحرک وجابجائی جمعیتی ، رانده شدن اقشار کم در امد به حاشیه ؛ شهر تهران نیز شبیه کلان شهرها جهان توسعه نیافته است . مشکل مسکن در تهران از بسیاری جهات همانند فرضا“ بوگوتا در کلمبیا ، لیما در پرو، سائو پائولو در برزیل ، قاهره درمصر وجاکارتا وکراچی ومانیل و دهلی نو وکلان شهرهای دیگر جهان در حال توسعه است . لذا، چنین تعمیمی دورا زواقعیت نیست ولی وضع مسکن در شهرتهران را نمی توان مانند همه ی شهرهای بزرک جهان دانست ! چون علت بزرگی ویا کلا نی ی شهرنیست ! بلکه عقب ماندگی وعواقب اقتصادی اجتماعی وسیاسی ان همچون بیکاری ، کمبود عدالت اجتماعی ، نابرابری فرصت ها وبلاخره عدم مشارکت همگانی در روند تصمیم گیری ها ، علل بوجود امدن اینگونه مشکلات ، میباشند .
همانطور که ملاحظه میشود طرح مداوم کمبود مسکن با وجود چند صد هزار واحد مسکونی خالی در شهر با واقعیت در تناقض قراردارد . هنگامیکه میزان جمعیت شهر در صد رشد انرا در مقابل تعداد واحد های موجود در شهر قرارمیدهند و اختلاف ایندو رقم را بصورت کمبود مطرح مینمایند ؛ به ظاهر چنین کمبودی معقول وصحیح بنظر میرسد . اما صحت این ارقام وحق بجانبی ان ، هنگامیکه عرضه وتقاضا ان در عمل تابع بازار مسکن است ، زیر سوال میرود . چون هنگامی که نیاز مسکن را بر اساس محاسبات کارشناسانه ! بیش از میزان عرضه عنوان میکنیم ، سپس کمبود مسکن وبلاخره نا توانائی عرضه انرا پیش میکشیم ، بدون اینکه این مهم را در نظر داشته باشیم که ، همین امکانات باصطلاح ضعیف ونا کار امد تولید مسکن بعلت شرایط اقتصادی اجتماعی موجود ، گاه در یک مدت طولانی ویا چند سال متمادی بعلت رکود( فرضا” هم اکنون پائیز 1385 بخش مسکن در تهران با شدید ترین رکود مواجه است .) قادر نیست حتی نیمی از ظرفیت خود را ، بکارگیرد .
طرح نا بجا وبی موقع ، عناوین بظاهرصحیح وحق بجانبی همچون کمبود ویا عدم تعادل عرضه با تقاضا ویا یکی دانستن «تقاضا» با « نیاز» انهم در شرایطی که تقاضا تابع بازار است، گذشته ازاینکه موجب سرپوش گذاردن برواقعیت ، که همانا عدم توانائی مالی بخش عظیمی از جامعه شهریست ؛ میتواند روند تصمیم گیری وسیاست گذاری هارا بار دیگر بصورتیکه بارها ازمون شده ووضع را بد تر نموده ، منحرف نماید . یعنی با رواج این نظریات وجا افتاد ن ان ، ایجاد تسهیلات برای سوداگران ، انبوه سازان ( با این منطق واقعا” ساده گرایانه که اگر انبوه بسازیم عرضه بیش از تقاضا شده ومشکل از میان خواهد رفت .) وحتی دعوت ازسرمایه های سوداگر خارجی برای رفع مشکل بصورت یک ضرورت تبلیغ شده و مقابله اصولی با علل اصلی به فراموشی سپرده شود .
با رویکرد همه جانبه به مشکل مسکن در کلان شهر تهران درمییابیم که روند تحولات عرضه مسکن، از یک سو وتقاضا برای خرید ویا اجاره ان از سوی دیگر ، درکشاکش تغییرات اقتصادی ، اجتماعی وسیاسی چند دهه گذشته ، بصورتی بوده که نها یتا” بمرور زمان معضل کنونی مسکن را موجب گشته است . اکنون جهت بررسی علت یا علل این وضعیت وبویژه تفکیک علت ها از مزید برعلت ها ، که این ها عمدا” ناشی از برنامه ریزیها وسیاست گذاری های نا کارامد، پنج ویا شش دهه گذ شته است ، عرضه وتقاضا ی مسکن را مجزا از یکدیگر ، مورد توجه قرار میدهیم .
عــــــرضه مسکن .
همانطورکه میدانیم عرضه مسکن در شهرهای بزرگ کشور ، بویژه درمحدوده کلان شهر تهران از چندین دهه گذ شته (کم وبیش ازدهه سی خورشیدی) به بعد ، د ستخوش تغیرات ودگرگونیهای سریعتری شد که حاصل ونتیجه محسوسش برای ساکنین تهران ، بخصوص برای جویند گان مسکن ، گرانی مداوم ان بوده است . یعنی در شرایطی که افزایش درامد وتوان مالی اکثریت شهروندان مقیم وتازه واردان (مهاجرین) محدود و بعضا”ناچیز بوده درمقابل بهای زمین ومسکن پر شتاب افزایش یافته است . بعنوان مثال ، اگرفرضا” میزان افزایش بهای زمین مسکونی رااز سال 1350 شمسی تا سال 1385 با افزایش دست مزد ودرامد طبقات کم درامد مقایسه کنیم ؛ خواهیم دیدافزایش بهای زمین بین پنج تا شش برابر سریع تر از افزایش دست مزد بوده است !؟
. بهرحال ، با مشاهده چنین وضعی ، نخستین پرسشی که مطرح میگردد نتایج وعواقب چنین روندی است . روندی که از چهل تا پنجاه سال پیش دور برداشته ، وعلاوه بر ان بخاطر ضدو نقیض بودن راهکارهاوسیاست گذاری ها ، تا مهار شد نش به زمان وتلاشهای زیادی نیازمند یم . با این حال نتیجه وعواقب چنین روندی ظهورمسائل دیگری در تهران بوده است، که متاسفانه کمتر به انها پرداخته میشود . مسائل ساختاری ای همچون : بسط وگسترش توسعه نیافتگی ها ، قطبی شدن و چند پاره شدن جامعه شهری ، از هم گسیختن هماهنگی سنتی ی ـ هرچند شکننده ی سابق ـ جامعه شهری تهران درعوض تقویت یگانگی(انتگراسیون ) ان ، رانده شدن روز افزون بخشی از شهروندان به حاشیه ، گسترش حاشیه نشینی و بسیاری ازمعضلات اجتماعی دیگر . مسائل شهری ایکه جا دارد مورد توجه وبررسی همه جانبه قرار گیرند .
دررابطه با روند فوق میباید گفت : حداقل انتظار شهروندان این بود که بهای مسکن نیز هم اهنگ بااضافه شدن درامد اکثریت مردم افزایش می یافت . چرا چنین نشد ؟ پاسخ رایج ویا رواج داده شده ، ولی غیر منصفانه و نادرست این استکه : بعلت افزایش جمعیت شهر ناشی از مهاجرت های بی «رویه!» تقاضا برای مسکن بشدت افزایش یافته وبنابر این ، بهای ان نیز فزونی یافت . گوئی مهاجر بشهر امده بلافاصله متقاضی مسکن است !؟ که اگر چنین بود ؛ چرا حجم عظیمی از جمعیت حاشیه نشین اند؟ هرچند افزایش چمعیت چه افزایش گیاهی یا اجتماعی بر افزایش تقاضا ی مسکن تاثیردارد ، ولی افزایش جمعیت انچنانکه برخی مطرح میکنند ، حداقل، تنها عامل بالا رفتن تقاضا نبوده ، چون اولا” با وجود افزایش سریع بهای مسکن وزمین ، تقاضائی که به غلط همه ی مشکلات را به افزایش ان نسبت میدهند حتی غالبا بصورت دوری گاه چند سال پی در پی دچار انقباض وافت شدید (همانند رکودی که هم اکنون بخش مسکن با ان مواجه است) هم میشده است . مطالعات میدانی ایکه درمورد ورود مهاجرین ، در برخی کلان شهرهای جوامع توسعه نیافته انجام شده ، این واقعیت را نشان میدهد که : اکثریت قریب به اتفاق مهاجرین دارای چنان بنیه مالی ای نیستند که برتقاضا در بازار مسکن بلا فاصله تاثیر بگذارند .وبطور متوسط پس از پانزده تا بیست سال پس از ورودشان به شهر تقاضای محدودی برای مسکن را مطرح مینمایند . اگر غیر از این بود ؛ نه در شهر تا این حد واحد مسکونی خالی وجود داشت ! نه فروش واحدهای مسکونی در شهرهای جدید راکد میماند! ونه اینکه بر حاشیه نشینی تااین حد افزوده میشد .
درمقابل پاسخ نا درستی که قبلا” مطرح گردید ؛ پاسخ منصفانه وصحیح این استکه : دراین سالها بعلت عدم توسعه ( ان هم با وجود باجرادرامدن ده برنامه پنج ساله ویا فرصت پنجاه ساله! برای برنامه ریزی توسعه ) برتوانائی ودرامد اکثریت جامعه ان چنانکه میبایست افزوده نشد . در ساختا ر اشتغال تحولی بوقوع نپیوست ، برحجم بیکاری کاذب وپنهان حتی افزوده شد. به علت عدم توسعه کافی جامعه همواره با وجود حجم عظیم فوق ذخیره نیروی کار ، ودر نتیجه پائین ماندن سطح در امد ، مواجه بود . لذاعدم تحقق توسعه ی واقعی ، که اولین نتیجه اش طبیعتا” میتوانست توزیع عاد لا نه تر درامد وامکانات باشد ، را علت ندانستن و مهاجرت که خود نتیجه و« معلول» عدم توسعه است را به جای «علت» مطرح نمودن همان سرپوشی استکه ، سهوا” ویا عمدا” ، همواره مانع برملا شدن واقعیت میگردد .
بهای تمام شده مسکن را دو جزء زمین وساختمان تشکیل میدهند . باتوجه به تحولاتی که بهای مسکن در این چند دهه داشته اهنگ افزایش بهای زمین در مقایسه با افزایش مخارج ساختمان، فرضا” برای هر متر مربع از هر کدام ، بسیار متفاوت بوده است . بقسمی که افزایش بهای زمین گاه چندین مرتبه سریع تر از گرانی مخارج ساختمان میباشد . البته نا گفته نماند پدیده فوق یعنی تفاوت فاحش در سرعت افزایش بهای این دو جزء از ویژگیهای بارز وضعیت مسکن در کلان شهر های جوامع توسعه نیافته است . کلان شهرهای جوامع توسعه نیافته همواره با کمبود امکانات زیرساختی درشهرها مواجهند . کمبودی که نهایتا”موجب افزایش بهای زمین در فضاهای شهری، که از نظر تاسیسات وسهولت در دسترسی ها مجهزترند ، میشود . علی رقم این افزایش درامد اکثریت جامعه شهرنه تنها با افزایش متناسبی همراه نیست ؛ بلکه در اغلب کلان شهرهای جوامع توسعه نیافته بعلت وجود تورم، انهم اکثرا” با در صد بالا ، درامد اکثریت در عمل ارزش واقعی خود را نیز از دست میدهد . در مقابل در کشورهای صنعتی پیشرفته معمولا”مناطق شهری باوفور نسبی زیرساختها ، تجهیزا ت وسهولت های شهری ، مواجه اند . ازنظر در امد نیز( البته تا کنون !) بالنسبه تامین ودر صورت وجود تورم هم معمولا” میزان ان نا چیز بوده است .
حال اگر بعنوان مثا ل سیرتحول بهای مسکن وهمچنین بهای زمین ومخارج ساختمان در تهران را بایک شهر بزرگ ویا متروپل جهان صنعتی مقایسه کنیم ؛ اختلاف های عمدتا” ساختاری بصورت عینی تری مشخص خواهند شد . دراین مقایسه تغییرات در نسبت بین بهای زمین مسکونی ومخارج ساختمان درشهر تهران را فرضا” با شهرزوریخ، که هردو متروپل اصلی کشورشان هستند ، مقایسه میکنیم . درشهر زوریخ مرکر عمده اقتصادی ومتروپل اصلی کشور سوئیس ویا شهری هم اکنون بصورت یکی از بیست شهر جهانی شده در سطح جهان مطرح است . درمحلات عمد تا” مسکونی حول هسته مرکزی آن ، زمین های مسکونی در محلاتی که بهای زمین مسکونی نسبتا” ارزان تر است تا گرانترین زمین ها که معمولا” در کنار ومشرف به دریاچه زوریخ قرار دارند ؛ بهای یکمتر مربع زمین از ارزان ترین تا گران ترین کم وبیش حدود بیست وپنج تا هشتاد در صد مخارج لازم برای احداث یک متر مربع ساختمان است .ویا باز هم کمی دقیق تر مخارخ ساختمان برای احداث یکمتر مربع بنای مسکونی بصورت خانه شخصی وبا مصالح ساختمانی متعارف با احتساب فضاهای جنبی حداقل متر مربعی 3000 FrS فرانک سوئیس ویا حدود 2،2 تا 2،5 ملیون تومان، خواهد شد . درمقابل بهای زمین مسکونی در محدوده متروپلیتان زوریخ بین حداقل 300 تا حد اکثر 2000 فرانک سوئیس یعنی200هزار تا 1،5 ملیون تومان در متر مربع ، میباشد . همانطور که مشاهده میشود تناسب بین بهای زمین ومخارج ساختمان در جوامع صنعتی بدین گونه است . مخارج ساختمان بوضوح گرانتر از بهای زمین است چون دست مزد بالاست . بهای زمین کمتر از مخارج ساختمان است ؛ چون زیرساختها بالنسبه کافی اند .
اکنون درمقایسه نسبت میان بهای زمین ومخارج ساختمان در دوشهر تهران وزوریخ اگر ، برای متعادل تر شدن مقایسه ، مناطق مسکونی شمال تهران را با فضاهای مسکونی زوریخ مقایسه کنیم ؛ علی رقم اینکه زیر ساختها وتاسیسات وتجهیزات شهری حتی در مناطق گران قیمت شمال تهران هم در حد مناطق شهری زوریخ نیست؛ ولی بهای زمین در شمال تهران حتی بعضا” از محلات گرانقیمت زوریخ نیز گران تر است!؟
مخارج ساختمان های متعارف در تهران هم اکنون برای احداث یک متر مربع فضای مسکونی با احتساب فضاهای جنبی حدود 250هزار تومان درمتر مربع است . حال کافی است تصور نمائیم اگرقیمت زمین درمناطق گران قیمت شمال تهران ، مثلا” در الهیه ، زعفرانیه ، ولیعصر شمالی بین بیست وپنج تا هشتاد درصد مبلغ فوق بود ! ؟ (یعنی فقط نسبت بین قیمت زمین وساختمان مانند زوریخ بود وجهانی شدن تهران در مقایسه با زوریخ که عدم تحققش برخی
ازکارشناسانمان را نگران نموده فعلا” پیشکش !؟ ) انوقت میبایست هم اکنون (پائیز 1385) بهای هرمترمربع زمین در این مناطق تهران بین 50 تا 200 هزارتومان در متر مربع باشد . و اگرچنین میبود؟! از بحران مسکن تا چه حد کاسته میشد ؟ ویا در صورتیکه چنین بود ؛ انوقت میتوانستیم بگوئیم مشکل مسکن ماهم شبیه همه ی شهرهای بزرگ جهان است!!
روشن استکه ، درکلان شهرهای کشور های توسعه نیافته ، گرانی زمین ناشی از کمبود زیرساختها وتجهیزات شهری است . بر جمعیت شهر افزوده میشود ولی بعلت عدم توسعه ( که خودعلت اصلی و بدون چون وچرای جابجائیهای جمعیتی اتهم در شرایط اضطرار وازروی ناچاری است) زیرساختها نه توسعه چندانی میا بند و نه امکان توسعه را دارند . یقینا” بهمین سبب مسئولین وسیاست گذاران بنوعی غافلگیرشده چاره را در جلوگیری ها ومحدودیت های متعدد ، عاری از واقع بینی ومعمولا”درعمل بی ثمر ، میبینند . محدود یتهائی چون : جلوگیری از گسترش شهر ، جلوگیری از مهاجرت ، جلوگیری از احداث صنایع درمحدوده شهری وحتی ارائه راه حلهای کودکانه همچون انتقال مرکز کشور به نقطه دیگر وغیره . گوئی د ست انرکاران ومسئولین محترم بیشتر بفکر گذراندن خر خود ا زپل میباشند ، تا سعی در یافتن راه حلی ممکن وهماهنگ با منا فع جمعی .
بنا براین گرانی بیش از حد زمین همچون جابجائی جمعیت دروضعیت اضطرار، تمرکز در تهران وغیره ، معلول عدم توسعه کافی است . مهذا هنگامیکه مسئله ی عدم توسعه کافی مطرح میشود ، اغلب با حق بجانبی ، بحث بی انصافی وانکار این همه سازندگی در کشور مطرح میگردد. امادر پاسخ باید گفت : طرح مسئله عدم توسعه ، یاتوسعه نا چیز ونا کافی ، انکار ونادیده انگاشتن سازندگی واجرای طرحهای متعدد فیزکی نیست. چون سازندگی ، اجرای طرحهای فیزکی که گاه بگاه همراه باشکوه از نادیده گرفتن انها، سخن بمیان میاید ؛ را نمیتوان و نمیباید با «توسعه» برابر دانست ، هرچند برای توسعه لازم هستند . یعنی در واقع هرگاه در هر سطح وبخشی از زندگی اجتماعی توسعه وتحولی بوقوع بپیوندد ؛ میباید مشکل ویا بحران دران بخش از میان رفته ویا حداقل رو به تعدیل باشد. در انصورت میتوان از توسعه یافتن ، انهم در بخش یا سطحی که حداقل واقعا” تعدیل مسئله ویا بحران در ان محسوس باشد، سخن گفت . درغیر اینصورت سازنده گیهائی که باتوسعه همراه نباشند حتی میتوانند موجب وسعت بخشیدن به عقب ماندگی وتشدید مشکلات موجود شوند . درکلان شهر بانگکوک در کشور تایلند(جهانی شذن وشهرنشینی توسعه نیافته در همین سایت) با وجود اینکه از اواسط دهه هشتاد تااواسط دهه نود میلادی ، بسبب ترتیبات و تسهیلات فراهم شده برای سرمایه خارجی، سالانه بیش ازپنج میلیارد دلار درساختمان سازی سرمایه گذاری شد ، صدها برج مسکونی بامدرن ترین تجهیزات ممکنه وبلاخره از نظر حجم عملیات چندین برابر سیرک سوداگران ساختمانی دْ بی، دْ بی در امارات ویا نهضت برج سازی خود مان ، ساخته شد . معهذا از انجائی که معرکه گردان صحنه دربانگکوک سوداگران خارجی وشرکای داخلیشان بودند ؛ شرایط مسکونی ، برای طبقات کم در امد ویا اکثریت جمعیت شهر بانگکوک، به مراتب بدتر از قبل شد . بطور محسوسی بر تعداد الونک نشینها افزوده شده وتعداد شان در سال 1998درشهر به بیش 275 هزار خانوار! رسید . (قابل توجه سرورانی که سرمایه خارجی را بصورت راه حل مشکل مسکن مطرح میکنند . ) مگر فرضا” نهضت برجسازی خودمان گره ای از مشکل مسکن گشوده ؟ موجب تسهیل دسرسی به مسکن شده ؟ ویااینکه معضل مسکن رادرواقع بحرانی تر هم نمود ه است !
در شرایط حاضر نمیباید نابسامانی حاکم برعرضه مسکن ویا شتاب درافزا یش بهای انرا ، که بمراتب بیش از افزایش متوسط سایر مایحتاج مردم است ، متوجه مخارج ساخت وساز ان نمود . در وضعیت کنونی درغالب مناطق مسکونی ایکه تراکمی کم ویا متوسط جهت ساختن بنا دارند ؛ باز هم بهای زمین بیشترین سهم را در قیمت تمام شده مسکن دارد .بنا بر این نخستین گامی که جهت جستجو وارائه راه کار برای مهار ویا تعدیل بحران ضروری است؛ بررسی علل پرشتابی افزایش بهای زمینهای مسکونی است . شکی نیست که افزایش بهای زمین های مسکونی در وهله اول ناشی ازکمبود زیر ساخت ها ، تجهیرات وسهولت های شهری ویا بطور کلی عدم تحقق توسعه است . حا ل با پذیرش علت فوق ، نکته بسیار مهمی که قبل از هر چیز میباید در ان تامل نموداین استکه : چراهمواره بجای اینکه مسئله ی « عدم تحقق توسعه» بعنوان علت اصلی برجسته شود ؛ علت را نخست به افزایش جمعیت و سپس به جابجائی ان(مهاجرت) نسبت میدهیم؟ انهم با علم باینکه هم رشد گیاهی جمعیت وهم رشد اجتما عی ویا جابجائی ان درشرایط کنونی (شرایط اضطرار برای جمعیت در حال جابجائی) هردو معلول عدم توسعه اند ! چرا همواره معلول را بجای علت مطرح مینمائیم !؟ برای روشن شدن این مسئله با پوزش از تکرار مطالب یاداوری مجدد چند نکته ضروری است : نخست اینکه ، افزایش جمعیت (رشد گیاهی ان) که سالهاست بعنوان مقصر اصلی همه ی مشکلات مطرح شده است ؛ بدون اینکه بخواهیم در مطلوب ویا غیر مطلوب بودن افزایش ان نظر خاصی را مطرح نمائیم ، اگر از نگرشهای معمول متاثر از نو مالتوزین ها فاصله گرفته ، بی طرفی را حفظ نموده وواقع گرایانه تر به مسئله بنگریم. مگرافزایش جمعیت ، فرضا” در این هفتاد ویا هشتاد سال گذشته ، در ایران در مقایسه باسایر کشورهای در حال توسعه تفاوت داشته است ؟ مثلا” افزایش جمعیت در ایران ، در این چند دهه گذشته ، از کشورهای درحال توسعه دیگری نظیر مصر ، ترکیه ، الجزایر، برزیل ، مکزیک ، اندونزی و امثالهم بیشتر بوده است ؟ یا اینکه با توجه به شرایط اقتصادی ، اجتماعی وبویژه سیاسی ایکه این کشورها در دهه های گذشته و حتی اغلب هم اکنون با ان مواجه اند ؛ افزایش جمعیت که نتیجه مسلم کندی توسعه بوده ، میتوانسته صورت دیگری داشته باشد ؟ بنابر این، درمقایسه با سایر جوامع توسعه نیافته، افزایش جمعیت در ایران روندی مشابه داشته ویا اینکه غیر معمول تر از انها نبوده است .
مسئله دیگر جا بجائی جمعیت استکه باز هم مرتبا” علت اصلی همه ی مشکلات مطرح میگردد . در این مورد هم بدون لزوم ارائه ادله بیشتر روشن استکه مهاجرت انهم بصورت « استقرار متمرکز » درکلان شهرها از ویژگی های ساختاری همین مرحله از روند اجتماعی ماست ! مسئله ایکه کمتر انرا ، بصورت نتیجه طبیعی این مرحله ار تاریخ معاصرمان ، مورد توجه قرار میدهیم .یعنی مگر میتوان توسعه نیافته بود ولی مهاجرت وسیع به مرکز را نداشت؟! بنابر این باز هم برون رفت از این وضعیت همانند رشد شتابان جمعیت مشروط به تحقق توسعه است .
توسعه انچنان که باید تحقق نیافت ، ولی عواقب عدم تحقق ان، در واقع کار خود را انجام داد .جابجائی وسیع جمعیتی ، مهاجرت بسمت مراکز بزرگ جمعیتی بویژه تهران ، انهم در شرایط نا کافی بودن توسعه ، یعنی در شرایط « اضطرار» و« اجبار » و از روی ناچاری ونه انگونه که برخی میگویند ‹بی رویه بودن !› بوقوع پیوست . مهاجرت ها بوقوع پیوستند ، مسائل ومشکلات بسیاری ظهور کردند . در نتیجه ، مسئولین ، دست اندرکاران ومشاورانشان، درواقع ازهمان اغازغافلگیر شدند! عدم تحقق توسعه ، اجبار وناچاری مهاجرین به جا بجائی ؛ غافلگیری ناکارامدی وعدم موفقیت سیاست گذاران را بهمراه داشت . بعد چه شد ؟ وچه میتوانست بشود ؟ ان شد که که ار همان اغاز سیاست گذاران چاره را در ‹ جلوگیری! › بیابند . میباست جلو این روند بی رویه! را گرفت . بنابر این طبیعی استکه هنگام قافلگیری ودرماندگی ممانعت وجلوگیری را ه کاراست و نه رفع علت ؟! درماندگی فرصتی برای رفع علت باقی نمیگذارد ؟! بنا براین انواع جلوگیری ها مطرح شدند ، جلوگیری ازمهاجرت! جلوگیری از گسترش شهر ! انهم هم با پسوند رایج ‹بی رویه› حال تا چه حد این جلوگیری ومحدویت موفق بودند و کدام بحران را از میان بردند ؟! بماند . روند در جریان کار خود را میکرد ومسئولین پهلوان پنبه وار درحال جلوگیریهای مختلف بودند ! حتی رویای انتقال مرکزرا پیش کشیدند! همه اینها بدون توجه به این واقعیت مهم بود که: بخش شهری ما ویا سیستم شهرهای ما ، فعلا” وبا میزان توسعه کنونی ، بعلل مشخص اقتصادی ، اجتماعی وسیاسی قادر به استقرار توریع شده جمعیت وفعالیت ها درشبکه شهرها ودرگستره جغرافیای ملی نیست! وضعیت بگونه ای نیست که گرایش به توزیع گسترده در پهنه سرزمین مطرح باشد ؛ بلکه بعکس استقرارها گرایش شدید به تمرکزدرمرکز را دارند . حال درمقابل این واقعیت محرز، ساده گرایانه امایش سرزمین واستقرار عقلائی وتوزیع شده استقرار ها را مطرح میکنیم!؟
باقافلگیری سیاست گزاران ، برنامه ریزی ، بخصوص برنامه ریزی های فضائی مانند برنامه ریزی های منطقه ای ، ناحیه ای و بویژه دررابطه با این بحث، طرحهای جامع شهری ، از همان اغاز بصورت کاملا” کلیشه ای وبقصد تحقق جلوگیری ومحدودیت های مورد بحث ، ونه هدایت روند گسترش شهر هماهنگ با مشروط کننده ها ونیازهای واقعی مرحله گذر از وضعیت توسعه نیافتگی ، بمیدان امدند . اکنون اگر چنین طرح هائی موفق نشوند باید متعجب بود؟!
هرچند بحث درمورد علل ناکارائی طرح های جامع شهری را میباید به فرصت دیگری موکول نمود ؛ ولی برای روشن شدن انچه به مشکل تر نمودن عرضه مسکن (ویا مزید بر علت شدن طرح های جامع کنونی) مربوط میگردد ؛ لازم است مختصر توجه ای به طرح جامع تهران ، که در واقع خط دهنده ومادر همه ی طرحهای جامع شهری در ایران هم هست ! داشته باشیم .
طرح جامع تهران که کپی وکلیشه طرحهای رایج درغرب میباشد ، بدون اینکه مهمترین مسئله شهری ما یعنی وجود تفاوت های عمده ساختاری با شهر جوامع پیش رفته، در این مرحله انتقالی جامعه ما را درحداقل خود مورد توجه داشته باشد ، تهیه گردید . نخست چون میبایست از گسترش بیش ازحد !؟ بی رویه ! ؟ غیر اصولی !؟ بدون ضابطه !؟ وسایر برداشت های تکنوکراتیک جلوگیری نماید ؛ ازهمان اغاز بدون کوچکترین مشارکت مردمی ( فرضا” ارائه اهداف قابل دفاع ان برای افکارعمومی ) از مرحله طرح مسئله گرفته تا ارائه پیشنهادها ، کار خود را انجام میداد ! نحوه کار و چگونگی پیشنهادها از قبل برای طراحان معلوم بود ؛ مطالعات و جمع اوری اطلاعا ت هم در عمل برای تعیین کمیت های اهداف باصطلاح از پیش تعیین شده بود .
چون بزعم انها ویا بر اساس انچه بعنوان برنامه ریزی شهری در کشور رایج نموده بودند ، شهرسازی ، بلاخره شهر سازی است ! اصولی دارد که ان اصول را کارشناسان میدانند!؟ انچه در حال تحقق بود ؛ بی رویه و غیر اصولی بود!؟ ازان پس طرح جامع می امد که به شهر رویه ، اصول وضا بطه بدهد . بسیار خوب ، اما بر اسا س کدام نگرش وتحلیلی؟ روشن است ، براسا س ضوابط و نرم های شهرسازی!؟ یعنی در واقع طرح عبارت است : از مشتی ظابطه وائین نامه ی اقتباسی که در واقع جامعه شهری باید ازاین پس خود را با ان مطابقت دهد ! این ضوابط چه مبنی ای داشتند ؟ نرم ها وهنجارهای شهرسازی ( درعمل انچه در کشورهای غربی رایج است!) . بدین صورت ، با داشتن امار وسناریو سازی وحدس گمان جمعیت شهر در اینده ویا سقف جمعیتی ان تعیین میشد . سپس به تصویب مقامات رسیده ویا اینکه مقامات باا ن «موافقت ! » میکردند. پس از اینکه سقف جمعیتی تصویب شد نیازهای اینده شهر در کاربرد ها ، زیر ساختها وغیره مطابق با نرم های شهر سازی با کمی کم وزیاد کردن تخمین زده وبراورد میشد ، اگر در جریان کار محدودیت ومشکلی پیش میامد درصد هارا کمی افزایش داده ویااینکه محدوده شهری راکمی گشادترمیکردند!؟ وبدین صورت بود که شهرها دارای طرح جامع میشدند. طرح جامعی که در واقع ، هرچند سر هم بندی شده ، ابزار ووسیله ای برای کنترل وجلوگیری ها بود . ولی واقعیت این بود که روند درجریان در خلاف جهت این اهداف ومصوبات ره میپیمود ؛ ودرواقع کارخود را میکرد ! بلاخره چه میشد ؟ مشاور ومسئول در مانده ازنبود « مدیریت اجرائی کار امد!! » وبهانه های دیگری نظیر ان، به شکوه می نشستند . نتیجه این ناهماهنگی وبی توجه ای به واقعیت های موجود ومشروط کننده های ساختاری ان در واقع به ترکستان رفتن سیاست گزارا ن و مشاورانشان شده وبه تشدید بحران درهمه ی ابعاد زندگی شهری از جمله بحران مسکن انجامید . براسا س چنین استدلالی است طرح جامع ومصوبات ان را بصورت «مزید برعلت » وتشدید کننده بحران مسکن مطرح مینمائیم .
طرح جامع تهران وطرح های جامع سایر شهرها که در واقع معمولا” کپی سرهمبندی شده ای از طرح جامع تهران هستند، و براساس شرح وظایفی که به همین روا ل توسط وزارت مسکن وشهرسازی تدوین شده ، تهیه میگردیدند ؛ درپیش فرض هایشان ، درمبا نی نظریشان ، وبلاخره درتدوین متدولوژی شان ، توجه ای به نقش کلان شهر تهران بعنوان مرکزاصلی شبکه شهرهائی که ارتباط شهر روستایش در شرایط کنونی، در کلیه ابعاد اقتصادی ، اجتماعی، سیاسی وفیزیکی ـ فضائی ، دچار شکنندگی شدید بوده وقوام چندانی ندارد ، را نداشت . توجه نداشت که بخش روستائی در حال دگرگونی ساختاری از یک طرف و نوعی ساخت گیری جدید از طرف دیگر، دراین مرحله از توسعه « بلاجبـــــــار» مکه اصلی اش تهران است! توجه نداشت بخش عظیمی از روستائیان ما ، بخصوص درسالهای شروع طرح جامع تهران ، قبل ازاینکه از روستایشان خارج شوند ، از هر جهت در حاشیه ودر واقع پیشا پیش حاشیه نشین ، بودند !؟ اما شکوه داشتند که ، چرا انها موطن ویا روستای باطبیعت زیبا وخوش اب هوای خودرا ترک میکنند وبتهران شلوغ والوده میایند ؟ بلاخره در مقابل وارانه دیدن ویا وارانه جلوه دادن همه ی این واقعیت ها ، مترصداین بودند که برای جلوگیری از مشکلات روز افزون دستگاه اجرائی! سریعا” محدوده ارائه خدمات شهری را تثبیت نمایند وبه خیال خود از گسترش بیش از حد شهر« جلوگیری » نمایند . مسئله مخالفت با وجود ولزوم تعیین محدوده خدماتی شهر نیست؛ ولی با چه اغازی؟ وتحت چه شرایط وملاحظاتی ؟ صرفا” بدستور مقامات ویا کار فرما ! ومهندسین مشاور بعنوان مجری اوامر صاحب کار ! یعنی تصمیم را انها بگیرند ، ومشکل ومسائلی را که بوجود میاورند فرضا” تشدید گرانی مسکن را جامعه شهر بویژه اقشار کم در امد ِان تحمل کنند ! واقعا” چه تقسیم کار منصفانه ای !؟
نتیجه چنین تصمیم گیری این بود که در همان سالهای اغاز طرح ، جدا ل داخل و خارج محدوده شکل بگیرد. این جدا ل به حدی بود که بعنوان مثا ل سا کنین شهرک شمیران نو واقع در خارج محدوده ، درسالهای قبل از انقلاب ا نجا را ویتنام ، مینامیدند!؟ وشاید بهتر باشد میزان کارائی ویا واقع گرائی طرح جامع تهران را با تعداد پرونده های مربوط به ماده 100 در شهرداری تهران سنجید! که سنجش کاملا ” بجا ومنصفانه ای خواهد بود . درواقع در اکثر شهرهای بزرگ جهان درحال توسعه که طرحهای معمولا کلیشه ای وبدون مشارکت موثر مردم باجرا در امده وضع بهمین منوا ل است ( هم اکنون نا کار امدی طرحهای تقلیدی ا یکه در دهه های پایانی سده گذشته ، در کلان شهرهای جهان در حال توسعه، باجرا در امده اند در سطح صاحب نظران حاذقی که مسائل این جوامع را پیگیری مینمایند بمیزان وسیعی مطرح میباشد) . کافی است تهران را فرضا” با استامبول ، مانیل ، قاهره ویا کلان شهر دیگری نظیر ان ها مقایسه کنیم ؛ تا نخست شباهت مسائل ومشکلات انها با یک دیگر، ناکامی وورشکستگی طرحهای وارداتی، وسپس درجه تعیین کننده گی عدم توسعه در انها را در یابیم .
با این وصف ، طرح جامع تهران وسیله ویا استراتژی هدایت گسترش شهر همخوان وهماهنگ با ضروریات موجود ، ویادر واقع هدایتی که تهران را در خدمت توسعه عمومی کشور قرار دهد ،ان هم درمرحله ای که عمده ترین مسئله گذر از مرحله عقب ماندگی است ، نبود. هادی توسعه نبود ،اما مزید بر علت شد . به حاشیه نشینی نپرداخت ، اما با باجرا گزاردن راه کارهایش ، درگرانی مداوم مسکن موفق بود!؟ به بسط حاشیه نشینی و گسترش ان کمک شایانی نمود ! این اواخر هم در راندن اقشار کم درا مد به حاشیه ، انهم تحت عنوان ناروای ‹سرریز جمعیت! › د خیل است .
در طرح جامع، سقف جمعیتی شهرتهران را برای سال 1970 میلادی چهارونیم ملیون نفر تعیین نمودند ، درحالی که پیش از رسیدن به ان سال جعیت از ان تعداد گذشته بود ! همین مسئله که در چنین روند اجتماعی وبا همه ی ویژگیها ومحدودیت های ساختاری ان ، برخی بپندارند که میتوان برای قطب اصلی کشور ، فرضا” به خواست مقامات مربوطه « سقف جمعیتی! » تعیین نمود، خود به حد کافی مبین بیگانه بودنشان با واقعیات روند درجریان ،ا ست.
اکنون در یک جمع بندی مقدماتی دررابطه با گرانی نا متعارف عرضه مسکن ، میتوان گفت: بدون شک علت اصلی ناکافی بودن توسعه زیر ساخت ها و تجهیزات شهری ،انهم هماهنگ واز نظر کمی متناسب باحجم جا بجائی وارایش جدید استقرارهای جمعیت وفعالیت هاست . باتوجه به علت اصلی مطرح شده دو نکته بسیار مهم را میبا یست بر جسته نمود : اول اینکه سیا ست گذاری های مربوط به هدایت توسعه شهری (طرحهای جامع شهری) بجای توجه همه جانبه به پویائی روند در جریان ویا هدایت امکانات ،هرچند محدود، درجهت رفع نیازهای مداومی که پیش میامدند ، نهایتا” بخواست مسئولین درمانده ، طرح جامع شهری را بصورت ابزار کنترل وجلوگیری از گسترش شهر در اوردند ؛ وبدین صورت تقریبا” درهمه ی ابعاد زندگی شهری بر مشکلات ، گاه بشدت، افزوده ودر واقع «مزید بر علت» شدند . نکته دوم اینکه از انجائیکه مشخص نمودن علل در سمت وسو دادن به سیاست ها وانتخاب راه کارهای اینده اهمیت اساسی دارد ؛ می باید از برجسته نمودن علل خرد ومتنوع دیگری که با توجه به مشروط کننده وبلاخره ویژگیهای این مرحله از توسعه انچنان تعیین کننده نیستند ، حتی المقدور خودداری نمود . مثلا” درشرایط کنونی عمده نمودن مسائلی چون : عقب ماندگی فنون ساخت وساز ومسائل خرد دیگر که گوئی چنان مطرح میگردند که چیزی از قلم نیفتد را میباید رها نمود ؛ چون درعمل طرح انها حاصلی جز مخدوش نمودن مسئله ، ونهایتا” به بیراهه کشاندن راه حل ها، نخواهد داشت .
تقاضای مسکن .
بهمان صورتیکه عرضه مسکن درشرایط کنونی ، متاثر از وضعیت اجتماعی ا قتصادی ایکه از سالهای قبل از انقلاب شکل گرفته وهنوز تحول اساسی ای در ان بوقوع نپیوسته ، ویژگیهای مشخص خود را دارد ؛ دروضعیتی استکه بخش مهمی از نیاز مندان مسکن ، خاصه اقشار کم درامدی را که همواره ساکن تهران بوده اند ، از خود رانده وانها را روا نه حاشیه میکند . بگونه ایکه شرایط حاکم برتقاضای مسکن ویا بطور کلی ترکیب متقاضیان با لفعل ، دربازار مسکن ، چنان استکه هم اکنون بصورت یکی از عوامل اصلی تشدید حاشیه نشینی ، قطبی شدن ،از هم گسیختگی ، چند پارگی وجدا نشینی بخشهای مختلف جامعه شهری تهران درامده است . مسئله بسیار مهمی که در جای خود بررسی ومطا لعات عمیق تری را طلب مینما ید.
بنا براین ، شرایط حاکم بر تقاضا وتحولات بعدی اش ، که حاصلش قطبی شدن رور افزون جامعه شهری بود ، موجب « تشدید» ایجاد زمینه برای ورود هر زمان بیشتر سرمایه های سوداگر سرگردان به حوزه تقاضای مسکن ، شد. درواقع بقای شرایط موجود استکه صحنه بصورت جولانگاه سودا گران درمیاید . بنا براین ، فرضا” خالی نگهداشتن بیش 200 هزار واحد مسکونی ویا بقولی احتکار انها علت نیست ؛ بلکه معلول شرایط حاکم بر تقاضا است . البته باید اذعان داشت ، که درچنین وضعیتی روند علیت دوری ای شکل میگیرد که در عمل خالی نگهداشتن واحدهای مسکونی بصورت یکی از علل تشدید کننده بحران مسکن در اید . این روند بدینصورت واقع میشود که با قطبی شدن تر کیب تقاضا، متقاضیان کم در امد بتدریج مجبور به ترک صحنه شده ومیدان را به سرمایه های سوداگر واگذارمیکنند . ( جالب استکه با وجود چنین وضعیتی ، باز هم کل مشکل را به مهاجرت های به اصطلاح بی رویه نسبت میدهیم!؟ ) بدین تر تیب ، بیش از پیش اقشار بیشتری از طبقات کم در امد، توان ماندگاری در محل سکونتشان را از دست داده به حاشیه رانده میشوند ویا اینکه به مسکن ارزان تری نسبت به قبل بسنده کنند، از مناطقی که فرضا” مرغوب تر است بجای دیگری که در شرایط حاضر با امکاناتشان هم خوان تر است تغییر مکان دهند .
دررابطه با چاره جوئی وا تخاذ سیاست هائی که منجر به از میان بردن ویا در واقع تعدیل تدریجی بحران مسکن گردد، علاوه بر توجه به محدودیت ها وشرایطی که هم اکنون بر حوزه عرضه وتقاضای مسکن حاکم است ، برخی مسائل با اهمیت دیگر را نیز میباید درنظر دا شت . نخست اینکه : تولید مسکن بخش عمده ای از فعا لیعت رشته ساختمان سازی ویا صنایع ساختمانی وهمین طور صنایع مصالح ساختمانی وحتی بسیاری از رشته های دیگر بخش صنعت وخدمات را بخود اختصاص میدهد. خصلت یابی وپرداختن به ویژگیهای حاکم برعوامل تولید این رشته ها، اعم از نیروی کار، بکارگیری سرمایه وغیره میتواند ابعاد اهمیت وپویائی این رشته ها درشرایط کنونی اقتصاد کشور وبخصوص بازار کاررا اشکار نماید. صنایع ساختمانی وصنایع مصالح ساختمانی تواما” امروزه سهم عمده ای را در فعالیت های اقتصاد شهری دارند . اکنون از ا نجائیکه صنایع ساختمانی وبرخی رشته های وابسته به ان در مقایسه با سایر رشته های صنعتی ، باتوجه به ساختار کنونی اشتغال ، بیشتر به فوق ذخیره نیروی کار( نیروی کاری که از نظر موقعیت کاری ، تثبیت اشتغال وغیره درشرایط ناپایداری قرا ر دارند واغلب بصورت روز مزد بکار گرفته میشوند)، متکی است . این بخش با توجه به شرایط مذکور ، با ناپایداری فعالیت روبرواست . به بیانی دیگر نوسانات میان رکود ورونق ان بیشتراز رشته های صنعتی دیگر، که از نظر نحوه فعالیت سازمان یافته وتثبیت شده ترند ، میباشند . بنا براین ، سیاست گذاری وبرنامه ریزی هادر بخش مسکن باید بگونه ای باشند که درعوض تشدید ناپایداری ، که اغلب شاهد ا نیم ، به ثبات وسازمان یابی رشته های مختلف این بخش یاری رساند .
مسئله بسیار مهم دیگری که میبایست با دقت وتامل بسیار به ان پرداخت ، مسئله ی چگونگی روند کلان شهرشدن شهرهای بزرگ کشوربویژه کلان شهرشدن (متروپولیزاسیون) تهران است. چون پویائی خاص ونیروی محرکه ای که امروزه شهرهای بزرگ وقطب اصلی کشور را گسترش داده انها رابسوی کلان شهر شدن سوق میدهند ،کاملا” مربوط به این مرحله از توسعه جامعه ماست. یعنی ویژگیهای ان متفاوت باروند کلاسیک در جوامع صنعتی است . درواقع نیت این نیست ، که کلان شهر بودن قطب های اصلی کشور را دست کم بگیریم . ولی انچنانکه بر حسب معمول ، عملکرد کلان شهری انهارا همطراز با اندازه جمعیت شان درنظر میگیریم ، کلا” دور از واقعیت است .
نیروی محرکه گسترش شهر های بزرگ ما میباید ، با توجه به این مهم که گسترش وبزرگ شدن انها همواره برابر با افزایش عملکرد کلان شهری شان نیست ، مورد تبیین وشناسائی قرار گیرد .چون کلان شهر بودن ویا در واقع عملکرد کلان شهری شهر فقط به میزان ویا بزرگی جمعیت ان محدود نمیگردد ؛ هرچند انتخاب پیشوند « کلان » بیشر متوجه بزرگی شهر است تا بیان نوعی سازمان یابی وعملکرد مضاعف ان . شاید منطقی تر بود بجای استفاده از عنوان «کلان شهر» ازعنوانی که سابقا” گفته میشد « مادر شهر» ویا واژه دیگری نظیر ان استفاده میشد ، تا واژه مورد نظر صرفا” به تداعی بزرگی ان محدود نمیشد .
درجستجوی راه کار :
سعی درجستجوی راه کارهائی که منجر به تعدیل بحران شوند.
هدف : رفع یا تعدیل بحران مسکن .
واقعیت این استکه ، درشرایط کنونی متاسفانه ، بحران مسکن بصورت یک معضل ملی در امده است . علاوه بر اینکه مشکلات فراوانی را برای شهروندان ایجاد نموده ، در همه ابعاد دیگر برای کشور مسئله ساز شده است . تاثیر منفی ان درجامعه بحدی است که میباید گفت: انچه در اثرکوشش همگانی به دست اوردهائی می انجامد ، دراثر تاثیر منفی مشکلاتی چون بحران مسکن ، تا حد زیادی به فراموشی سپرده میشود ! گوئی انچه رشته میشود، بعلت اینگونه تاثیرات منفی پنبه میگردد .
قبل ازادامه بحث ضروریست ، مقدمتا” پیش فرضهائی که بررسی حاظر مبتنی بر انها ادامه خواهد یافت ، بطور خلاصه مطرح گردد .
برا ین باوریم که بحران مسکن همچون معضل تمرکز، گسترش حاشیه نشینی ، تشدید قطبی شدن جامعه شهری وسایر مشکلات پیش رو ، در اساس همگی بعلت کندی وناکافی بودن میزان توسعه ازیکطرف وعدم هم اهنگی سیاست گذاری ها با مشروط کننده های روند در جریان و یا روندی که تحرک اجتماعی درقالب جا بجائی های وسیع جمعیتی حاصل انند ، میباشد . کندی تحقق توسعه دارای علل مختلف اقتصادی، اجتماعی ، سیاسی ـ نهادی ، فیزیکی ـ فضائی استکه قبلا” باختصار مطرح گردید . ولی عدم همخوانی سیاست گذاریها با ضروریات مشخص روند در جریان ، که در واقع در عمل حاصل همین توسعه کند را هم درسالهای گذشته بی اثر نمود؛ چه علتی میتواند داشته باشد ؟ تنها پاسخ قانع کننده ای که میتوان متصور بود، عدم مشارکت همگانی وغیبت جمع در روند تصمیم گیری ها ، بوده است . غیبت جمع در تصمیم گیری ها ودرنتیجه پاسخگو نبودن مسئولین و مشاورانشان در مقابل سیاست هائی که باجرا در میاوردند ، صحنه را در واقع جولانگاه بوروکرات ها ومشاورینشان نمود . اعتلاف تکنو بوراکراتیک ومنافع حاکم در جامعه زمینه را برای سیاست گذاری وبرنامه ریزی های تقلیدی وکلیشه ای ومهندس مشاور گونه ونهایتا” به بی راهه رفتن فراهم نمود . بنا براین از همان اغاز کار ، سالهای میانی دهه سی با شروع طرح جامع بعنوان وسیله « کنترل» ووسیله جلوگیری از گسترش شهر، مسئله مسکن بتدریج درحال تبدیل شدن به معزل ونهایتا” بحران حاضر بود .
اعما ل سیاست هائی که گسترش شهر را بیش اندازه میدید ( متاسفانه هنوز هم بسیاری چنین میپندارند! ) حتی اگر در ان سالها محدویت هائی بسیار کمتر از انچه در ان زمان وضع کردند ، اعمال مینمودند ، باز هم با تقابل ومغایرت این محدویت ها با روند تحولات اقتصادی اجتماعی در جریان ، به بحران کنونی ختم می شد . سلطه سوداگران بر بازار مسکن ، خالی نگهداشتن بیش دویست هزار واحد مسکونی در شهر ، نهضت برجسازی و اخیرا” تحت عنوان فریبنده انبوه سازی ، همگی معلول سیاست گذاریهائی استکه با روند در جریان در تقابل ، بودند . یعنی بدون توجه به ویژگیهای ساختاری روند در جریان (گرایش شدید به تمرکز جمعیت وفعالیت ها به استقرا ردر مرکز ) در واقع در را بستند و . . . راازاد کردند !! از کی؟ از بیش از چهل سال پیش . یعنی وضع مسکن رفته رفته بالاجبار ساختاری گرفت ، کلا ف سر در گمی شد ، که واقعا” مشکل بتوان برای ان راه کاری یافت !
در ادامه جستجوی راه کار و شناسائی اجزای متشکله ان علاوه بر مسئله مزید برعلت بودن برنامه ریزی هائی که در این زمینه تا کنون انجام شده اند ، مانند طرحهای جامع شهری ، توجه به زیر بخش اقتصادی ایکه تولید کننده مسکن میباشند ، صنایع ساختمانی ورشته های وابسته به ان حائز اهمیت بسیاراست. بنا براین ، توجه به شرایط حاکم براین بخش نیز ، جزئی از راه کار تعدیل بحران خواهد بود .
با توجه به وضع بحرانی مسکن درشرایط کنونی ؛ طبیعی است که پیشنهادها ی بسیاری در سطح جامعه مطرح ورایج گردد . از انجمله : افزایش زمین برای احداث واحد های جدید ، حال بصورت ایجاد تسهیلات برای گسترش بیشترافقی ویا عمودی شهر . ایجاد تسهیلات اعتباری برای متقا ضیان ابتیاع مسکن . افزایش تعاونی های مسکن ، ویا چاره رفع بحران رادر انبوه سازی دیدن ؛ بلا خره سایر پیشنهادهائی که هم اکنون مطرح میباشند . دررابطه با کار ائی ومفید بودن ویا نبودن پیشنهادهای رایج ، میباید همواره دو نکته اساسی را در نظر داشت : نخست اینکه هر پشنهاد ویا راه کاری فقط با توجه به همه ی جوانب پیش گفته قابل طرح است . دوم اینکه پیشنهاد های معمولا” یکجانبه هنگامیکه که دقیقا” درقالب یک استراتژی مشخص ، ممکن و قابل دفاع ا ز همه جهات ، مطرح نگردند ؛ نه تنها کاری از پیش نخواهند برد ، بلکه بحران را نه «احتمالا”» بلکه یقینا” تشدید خواهد نمود!
باتوجه به نکاتی که میباید دررابطه با ارائه راه کار رفع یا تعدیل بحران مسکن در نظرداشت وهمچنین تعددجوانب مسئله وتاثیر گذاری مستقیم ا ن بر منافع اقشار مختلف جامعه شهری تدوین یک استراتژی که هدف ان حداقل تعدیل بحران باشد ، ضروری است . ا ستراتژی مورد نظر ، یک ابداع ویا یک فکر جدید نیست ، اقتباس از این وان نیست ، چیزی نیست که کارشناسان ، مشاوران ودست اندر کاران بدانند! وبقیه ندانند! مشخصا”استراتژی هدایت مستمر سازمان یابی فضائی استقرار جمعیت وفعالیت های اقتصادی اجتماعی هماهنگ وگاه منطبق با روند توسعه درجریان است . استراتژی ایکه ، با همین امکانات بعضا” بسیا ر محدودی که میتوان فراهم نمود . کاملا”همراه وهم گام با واقعیت ها ی موجود ، انهم در صورتی که همواره تصمیم گیریها مبتنی بر مشارکت همگانی ووفاق جمعی باشد ، تدوین میگردد.
چرا ، در شرایط حاضر چنین استراتژی ای میباید مشروط به عرضه وسیع به افکار عمومی باشد؟ برای اینکه در شرایط ویژه کنونی ،اگر قرار شد همچون گذشته تقلید نکنیم ، درپی راه کارهای کلیشه ای ووارداتی نباشیم ؛ باید مفاهیم وبرداشت های تقلیدی که هم اکنون رایج شده وبعضا” برای برخی از کارشناسان ودست اندر کاران ، جنبه علمی و گاه بدون چون چرائی! دارند ، پیشا پیش در رابطه با شرایط وویژه گیهای ساختاری موجود ارزیابی ومجددا” تعریف شوند! چون تنها محک واقع گرائی ومنطبق با منافع جمع بودن سیاست گذاری ها افکار عمومی ویا نظر جمع است . چون برنامه ریزی یک بعنوان مقوله اجتماعی قبل از هر چیز یک امر سیاسی ویا مجموعه ای ازتصمیمات است که با منافع جمع سرکار دارد ، نه صرفا” یک امر فنی ویا کارشناسی وغیره.
اما ، استراتژی ای که بتواند راه اقدامات بعدی جهت تعدیل بحران مسکن را ترسیم نماید ، باید هم زمان باعث تعدیل سایر معضلات هم باشد ! معضلاتی که علت بوجود امد نشان همان علل مشکل مسکن هستند . از جمله ومشخصا” : کاستن از شد ت روند قطبی شدن ، جدانشینی وچندپارگی ، حاشیه نشینی جامعه شهری ؛ سامان دادن وهدایت واقع گرایانه تمرکز استقرارها ، کاستن از فوق کاربرد ساختارهای شهری وبلاخره ومهم تر ازهمه برقراری تدریجی روند یگانگی اجزای متشکله کلانشهرها ( ا نتگراسیون اینترا متروپلیتان) در مقابل تضعیف یگانگی ای که هم اکنون شاهد انیم .
استراتژی مورد نظر در این مرحله بیش ازاینکه مترصد اصول وضابطه باشد عمدتا” سمت گیری اش در جهت کاهش بحران است . البته این بدان معنی نیست که خواهان رواج بی ضابطه گی باشد ، بلکه میباید تمرکز عمده اش متوجه رفع بحران باشد . چنین استراتژی ای در واقع جزئی از روند توسعه ای خواهد بود ، که در حال حاضر هر چند ناچیز، در حال تحقق است. معهذا صراحتا ” باید گفت چنین استراتژی ای نمی تواند پیشاپیش بصورت جزئی از برنامه های کلان توسعه ، چنانکه برخی عنوان میکنند ، مطرح گردد . با برنامه های کلان توسعه همراه است ، سیاست های ان را در نظر دارد ، ولی الزاما” تابع ان نیست . چرا ؟ چون فرض بر این استکه تابع ودر خدمت توسعه ای باشد که « واقعا” » تحقق میابد ، نه انچه قرار است تحقق یابد! و هنوز طی ده برنامه پنجساله درخم کوچه اول است .
چنین استراتژی ای در پی ان نیست که اهداف ویا خواسته های فرضا” از پیش تعیین شده را بر اورده نماید، بلکه هدف برقراری یک روند مداوم تصمیم گیری وبرنامه ریزی بامشارکت همگانی و وفاق جمعی است که ، با رویکرد مداوم به مشروط کننده ها ی روند در جریان که « ذاتی» این مرحله خاص از روند توسعه اند ، در خدمت روند مذکور ونه مجزاومنفعل از ان گام به گام اتخاذ سیاست نماید. بنا براین روند تحرک جمعیتی ، شهر نشینی وسازمان یابی استقرار ها که هم اکنون در قلمرو جغرافیائی کشور در جریان است ، تعیین کننده اصلی سمت وسوی استراتژی مورد بحث خواهد بود .
امروزه همانطور که میدانیم روند جا بجائی جمعیت وفعالیت ها که در قا لب شهر نشینی معاصر در حال تحقق است ، روندی است رو به تمر کز ، همواره جمعیت وامکانات از مرتبه های کوچکتراستقرارهای جمعیتی به سمت مرتبه های بزرگتر و نهایتا ” مرکز کشور رو به جابجائی اند.
اکنون انچه در کل بحث حاضر بسیار تعیین کننده واساسی است ، یافتن پاسخ برای این پرسش استکه : ایا میتوان ازطریق سیاست گذاری وبرنامه ریزی خاصی مانع تمرکز شد؟ وچنانکه رایج شده ‹تمرکز زدائی!› نمود ؟ ایا میتوان در شرایط حاضر در پی توزیع متوازن جمعیت وامکانات در سطح کشور بود ؟ بصورتی که فرضا” همه ی شهر ها هماهنگ وبا هارمونی دلخواه گسترش یابند ؟ ایا دروضعیت حاضر، یعنی در این مرحله مشخص از توسعه وباکندی روند توسعه ایکه شاهد انیم ، ایا شرایط انچنان مهیا است که چنین اهدافی تحقق یابند ؟ پاسخ کاملا” روشن است ؛ خیر!؟ برای اینکه اگر در شرایطی بودیم که بتوانیم فرضا” بین حجم اقتصاد ملی ومیزان نیروی کار تعادل متعارفی برقرار نمائیم ، یعنی میزان اشتغال کاذب وپنهان را به در صد ناچیزی از کل نیروی کار بالفعل برسانیم ، درانصورت خواسته پیشین نیز بالنسبه قابل تحقق بود!! ویا اینکه خود بخود تحقق میافت ! بنا بر این ، با وجود چنین شرایط محدود کننده ای ، بسادگی در میابیم که میباید در مرحله کنونی تمرکز را بصورت یک واقعیت وحتی تا اندازه ای یک ضرورت ؟! پذیرفت .
و یاا ینکه استراتژی رفع بحران مسکن را با اگاهی به این واقعیت، که فعلا” تمرکز ادامه خواهد داشت ، تدوین نمود.
تداوم کندی توسعه وبقای عدم توازن میان حجم اقتصاد ملی ونیروی کار بالقوه در جامعه ، شرایطی را بوجود اورده که هم غا لب فعالیت های اقتصادی ، فعلا” بیش از حد متعارف، به تمرکز واستقرار در مرکز نیاز دارند وهم مشکلات ناشی از تمرکز وضعیت را پیچیده تر نموده است
وضع بدین صورت است که میبینیم . « چیزها بدان گونه اند که هستند » برتولد برشت . تمرکز فعلا” ادامه خواهد داشت وباید استراتژی مورد نظر را علیرقم وجود وفعلا” حتی تداوم ان تدوین نمائیم .
در وضعیت کنونی جاذب اصلی جمعیت وامکانا ت شهرهای بزرگ ، قطب های اصلی واگر بتوان همه ی شهرهای بزرگ کشور را « کلان شهر» نامید ! کلان شهر ها ، میباشند .
تهران بعنوان یک مجموعه شهری وشهرهای مشهد، اصفهان ، تبریز،اهواز ، شیراز ،ارومیه ، کرمان ، کرمانشاه ، رشت و.. . هرکدام را به صورت ، یک قطب منطقه ای ، یک جزء سیستم شهری از سیستم درحال تکوین شهرهای کشور، در نظر داشت .
هنگامی که تهران را مطرح میکنیم ، هدف قلمرو ودر واقع در شرایط حاضر منطقه کلانشهری تهران است . مجموعه شهری غیر یگانه و با انتگراسیون درون کلان شهری ضعیفی که هم اکنون بیش از یکچهارم جمعیت وافزون برنیمی از امکانات وفعالیت ها ی کشور را در خود جای داده است . پرسش اساسی دیگری که در این رابطه قابل طرح بوده و واقعا” برای پاسخگوئی مطمئن تر به ان بررسی بیشتری لازم است ، این استکه : ایا قطب های شهری هنوز نه چندان « کلان شهر» دیگر خواهند توا نست جمعیت رو بافزایش خود را در قلمرو کلان شهریشان حفظ کنند ؟ یا اینکه انها را بنفع تجمع شهری تهران از دست خواهند داد؟
اگر سیاست های مربوط به سازمان یابی فضا واستقرارها ، همچون طرح های جامع شهری بهمان صورتیکه فعلا” اعمال میشوند ادامه یابند ، درانهاتجدید نظر اساسی صورت نگیرد ، کماکان بصورت ابزار کنترل وتحدید گسترش شهری باقی بمانند ، یعنی تقابل برنامه ریزی ها با روند در جریان ادامه داشته باشد ، یقینا” بقای ضعف یگانگی اجزای متشکله محدوده های فعلا” « فرضی» کلان شهری قطب های دیگراز یک سو و از دست دادن فرصت ها برای یگانگی اجزای مذکورازسوی دیگر ، سایر قطبها نخواهند توانست متناسب با نیازهائی که پیش می ایند قلمرو خود راسازمان داده موجب تثبیت استقراهای محدوده فعلا” بشدت نا پایدار خود شوند. درچنین وضعیتی میتوان در اینده شاهد تشدید جابجائی از این قطب ها، در قالب مهاجرت های بین استانی ، به منطقه کلان شهری مرکزی بود .
اکنون بادر نظر داشتن همه ی ویژگیهای ساختاری روند در جریان وپذیرش این واقعیت مهم که ، روابط ساختاری درون کلانشهری ( اینترا متروپلیتان) قطب های اصلی دچار ضعف ساختاری بسیاری هستند؛ ایا میتوان دل را به دریا زد ؟ استراتژی مورد نظر ویا راه حل مهار بحران را ، با فراهم اوردن زمینه برای تقویت وقوام تدریجی روابط ساختاری ی درون کلان شهری قطبهای اصلی در ابعاد اقتصادی، اجتماعی ، سیاسی ،فیزیکی – فضائی ، اغاز نمود ؟ یعنی گام اول این استراتژی را به تقویت این روابط محدود نموده ، نسبت به سایر مراتب شهری فعلا” کوتاه امد ؟!! ایا چنین اغازی علی رقم اینکه فقط منحصر به محدوده های فوق است ؛ میتواند بازهم پا در هوا وغیرمحتمل باشد ؟ با وجود اینکه با توجه به شرایط حاضر شک وتردید ها نسبت به تحقق هدف نسبتا” محدود فوق کاملا” مرتفع نمیباشد . ولی چون هدفی بلند پروازانه نیست ، نه تنها در تقابل با روند در جریان نبوده ، باان کاملا” همراه است ، یعنی در صورت ازمیان برداشتن محدودیت ها وسیاست گذاری های سلبی ایکه در چند دهه گذشته تحمیل شده اند ؛ به نظر میرسد ان چنان هم غیر ممکن نباشد ؟! چون اولا” روند در جریان پویائی لازم برای چنین اغازی را با خود دارد ، دوم اینکه چون تقابلی باروند در جریان ندارد همسو با ان بود ه، بصورت عامل تصحیح کننده وهدایت سازمان یابی هاو بهینه تر نمودن استقرار ها ، عمل میکند .
بنا بر این استراتژی رفع تدریجی بحران مسکن ویا راه کار پیشنهادی ، با توجه به مشروط کننده های وضعیت حا ضر، دو هدف عمده خواهد داشت : نخست رها کردن تدریجی نقش تحدید کننده طرحهای جامع ، که در واقع علت اصلی ناکامی وبه بن بست رسیدن انها بوده وسپس جاگزینی نقش یگانه کننده درون قلمرو کلان شهری ویا جزء سیستمی که هر قطب اصلی میباید انرا توسعه دهد. چنین نقشی در واقع گام نخست ویا مرحله اول تثبیت ساختاری بخش اصلی شبکه شهرهای کشور ( ویاشبکه کلان شهرها ،بمثابه جزء ویا هسته اصلی شبکه شهرهای کشور) خواهد بود . همانطور که ملاحظه میگردد ، بعلت محدودیت ناشی ازکندی توسعه وبقای توسعه نیافتگی های ساختاری روند توسعه وتحول شبکه وسیستم شهرهای کشور، فقط وفقط بصورت مرحله ای قابل تحقق است . ومرحله اول انراهم که درواقع شرایط موجو د بنوعی دیکته میکنند ! از زمینه سازی برای تقویت ، تحکیم و تثبیت استقرارها درقلمرو کلان شهری اغاز شده ودر مراحل بعدی درصورت فراهم شدن زمینه های لازم ، مرتبه های کوچکتر را شامل خواهد شد .
بعلت وجود چنین مشروط کننده هائی است که شرایط ، برای برنامه ریزی هاایکه هدایت استقرارهارا در کل سرزمین مطرح مینمایند، همانند انچه تحت عنوان امایش سرزمین مطرح میشود ، فراهم نمیباشد .
بدین ترتیب با پیگیر ی چنین اهدافی فرضا” برای کلان شهر تهران با فراهم نمودن زمینه های قانونی و تسهیلات برای کل مجموعه شهری درمحدوده منطقه کلا نشهری تهران همه مجموعه بصورت یک جزء سیستم از سیستم شهرهای کشور ویا مجموعه ایکه اجزای ان در حال یگانگی وانتگره شدن با یکدیگرند در نظر خواهیم داشت . مصوبات مشکل افرینی همچون محدوده شهری ویا محدودیت سقف جمعیتی شهر وسایر مصوبات مسئله ساز ، نظیر ممنوعیت استقرار واحد های صنعتی در محدوده یکصد وبیست کیلومتری شهرتهران را بمرور زمان ازمیان برداشته وبجای انها بسط روابط همه جانبه درون منطقه کلان شهری تهران وسایر قطب های اصلی هدف خواهد شد .
با برقراری چنین استرتژی ای وبر چیدن تدریجی و گام به گام محدوده شهری مسئله سازکنونی ، میتوان زمینه را برای تمامی فعالیت هائی فراهم نمود ، که میتوانند در روند یگانگی وپیوستن اجزای شهری منطقه کلان شهری شرکت نمایند وبتدریج دراین منطقه مجتمع شهری ای در ارتباط همه جانبه با یگدیگر را شکل دهند . دراینصورت رفته رفته حداقل از نظر فیزیکی ـ فضائی مرز میا ن شهری وحاشیه نشین ، داخل وخارج محدوده، ازمیان رفته ودر نتیجه بعلت مشخص ازمیا ن رفتن تقابل با روند در جریان ، وتوجه همه جانبه به ویژگیهای ساختاری ، بحران ها حد اقل به تدریج تعدیل خواهند شد .
بهمن 1385